Zaterdag 02/07/2022

Vastgoedmarkt door het dak

De Belgische vastgoedmarkt lijkt weer aan te knopen met de gouden jaren tussen 2001 en 2007. De huizenprijzen gingen in die periode overal ter wereld omhoog, zo rekende de landenorganisatie OESO uit. De Belgische huizenprijzen zaten in die periode met gemiddeld 6,8 procent per jaar in de lift, en dat is nog buiten de inflatie gerekend.

Het was een periode waarin een woning als ultraveilige belegging gold. De eigenaars rekenden zich rijk, terwijl de kandidaat-kopers, die niet konden wachten om mee in de vastgoedlift te zitten, zich vaak in de haren krabden. Want de hypotheekrente stond weliswaar laag, maar de vastgoedprijzen stegen sneller dan de inkomens. Gelukkig kwam de fiscus tussen met kortingen voor wie een eerste woning wou kopen.

In het Verenigd Koninkrijk (+8,6 pct per jaar), Frankrijk (+9,5 pct) en vooral Spanje (+10,5 pct) ging het nog veel harder dan bij ons. Een appartement aan een Spaanse costa kreeg de status van wonderbelegging. Grote uitzondering op de wereldwijde vastgoedhausse vormde Duitsland. Daar dalen de koopprijzen structureel.

Voor de vastgoedmakelaars in Spanje en Ierland was the sky the limit. Maar twee jaar geleden barstte de bubbel. De markt stuikte er net als in de VS en het VK ineen en de prijzen doken in een rotvaart lager. De crash legde de kiemen voor de wereldwijde financieel-economische crisis. Het is ook de hoofdreden waarom de Ierse banken en de ter hulp gesnelde Ierse staat vandaag in zulke slechte papieren zitten. Ze kampen met enorme wanbetalingen op hun woonkredieten, omdat de vastgoedprijzen er nu al drie opeenvolgende jaren met meer dan 10 procent zakken.

Het spookbeeld van een crash zoals die in Ierland of Spanje jaagt de Belgische vastgoedsector de stuipen op het lijf. De meeste experten achten een forse daling in België onwaarschijnlijk, maar af en toe duikt er een studie op die het spook nieuw leven inblaast. Zo weer deze week.

Forse daling

En deze keer kwam het van een zeer respectabele instelling, de OESO. Ze onderzocht in welke landen huizen duur zijn in verhouding tot de lokale huurprijzen en inkomens en vergeleek daarvoor de toestand van nu met het gemiddelde van de jongste dertig jaar. De OESO kwam tot het besluit dat de Belgische huizen tot de meest overgewaardeerde ter wereld behoren. De huizenprijzen zijn in verhouding tot de huurprijzen 63 procent te hoog en in verhouding met het gezinsinkomen 53 procent te hoog. “Daardoor blijven er neerwaartse risico’s voor huizenprijzen”, zegt de OESO.

Of vrij vertaald: België, hou rekening met een forse daling op de vastgoedmarkt. Volgens de organisatie is de overwaardering vooral het gevolg van de historisch lage rente van de voorbije tien jaar, die kredietnemers de kans gaf een pak meer centen van de bank te lenen dan in de jaren tachtig.

Dat laatste fenomeen lijkt zich, na een onderbreking door de crisis, te hernemen. De historisch lage rente zet de kandidaat-kopers en -bouwers in ons land massaal aan om een woonkrediet aan te gaan. Volgens het adviesbureau Immotheker schommelt het gangbare rentetarief rond 2,73 procent voor een jaarlijks veranderlijke rente en 4,12 procent voor een twintigjarige vaste rente.

De hypotheekmarkt breekt record na record. Het uitstaande bedrag aan woonkredieten komt momenteel uit op een ontzagwekkende 159 miljard euro. In het derde kwartaal sloten de Belgen ruim 69.000 hypotheekleningen af, het hoogste cijfer in een kwartaal sinds het begin van de metingen in 1996. “De hypothecaire kredietverlening bevindt zich na een dip eind 2008 en begin 2009 op het hoogste niveau ooit”, concludeert de Beroepsvereniging van het Krediet.

Bubbel

Is er dan een vastgoedbubbel in de maak die vroeg of laat zal barsten? Nee, vindt de Vlaamse Confederatie Bouw. “Het OESO-onderzoek vergelijkt de prijzen voor de aankoop van woningen op de secundaire markt met de huurprijzen voor woningen. Voor sommige landen kan dat een goede graadmeter zijn om na te gaan of koopwoningen overgewaardeerd zijn, maar voor België niet.”

Al wie het zich financieel kan veroorloven, wordt in ons land eigenaar door een nieuwe woning te bouwen of een bestaande woning te kopen. De lagere huurprijzen zijn een weerspiegeling van de krimpende huurmarkt en het lager gemiddeld inkomen van de resterende groep die niet in staat zijn eigenaar te worden, zo argumenteert de VCB. “Daaruit afleiden dat onze woningen intrinsiek te hoog gewaardeerd zijn, is een brug te ver”, vindt directeur Marc Dillen. “Dat koopprijzen sneller stijgen dan de huurprijzen, komt door de specifieke aanbodstructuur van onze woningen, met een ruime koopmarkt voor beter gegoede gezinnen en een veel kleinere huurmarkt met minder gegoede gezinnen.”

Nu hebben bouwbedrijven, net als makelaars en kredietverstrekkers, er commercieel belang bij om elk bericht over een mogelijke vastgoedcrash te ontkrachten. Een algemene prijzenduik kan de Belgische bouw- en immobiliënmarkt in elkaar doen klappen.

Maar ook onafhankelijke experts fronsen de wenkbrauwen bij de OESO-conclusie. Hun voornaamste bezwaar: ze houdt geen rekening met de fiscale regels in de bestudeerde landen en hoe die de voorbije jaren geëvolueerd zijn. “België heeft de aankoop van een eigen huis fiscaal aantrekkelijker gemaakt, onder meer door de woonbonus en de verlaging van de registratierechten. Engeland heeft de fiscale aftrekmogelijkheden daarentegen beknot”, geeft Philippe Janssens van het studiebureau Stadim als voorbeeld aan.

Hoeksteen van onze rijkdom

Woningmarkteconoom Frank Vastmans (KU Leuven) voelt zich wat ongemakkelijk als een instelling als de OESO suggereert dat er overwaarderingen zijn in ons land. Hij wijst op het gevaar van plotse paniek bij de bevolking. Eens de gezinnen massaal beginnen te twijfelen over de waarde van hun woning, kan dat een moeilijk te stoppen dynamiek op gang zetten. “Vastgoed is zo’n belangrijk deel van ons vermogen dat als de prijzen dalen, het consumentenvertrouwen meteen aangetast wordt. Dat zou nefast zijn voor de economische groei in ons land”, zegt Vastmans.

Vastgoed is meer dan ooit de hoeksteen van onze collectieve rijkdom. Het onroerend vermogen is in goed tien jaar tijd uitgegroeid tot het belangrijkste onderdeel van het gezinsvermogen. In 1997 was het vastgoedvermogen goed voor 41 procent van het totale gezinsvermogen, zo berekende de Nationale Bank. Medio 2008 was dat belang aangezwollen tot 58 procent, tegenover 42 procent voor de financiële beleggingen. De waarde van het particuliere vastgoed werd in 1997 op 355 miljard euro geraamd. Vandaag ligt ons gezamenlijk onroerend vermogen boven 900 miljard euro.

Janssens wijst ook op het belang van vastgoed als onderdeel van ons totale pensioenpakket. “Bij ons is 75 procent eigenaar en 25 procent huurder. Dat loopt bij de gepensioneerden op tot 80 procent eigenaars. Vergelijk dat met Scandinavië, waar slechts 30 à 35 procent eigenaar is. Het is voor de meeste gepensioneerden een grote geruststelling als hij weet dat hij geen huur hoeft te betalen.”

Zowel Vastmans als Janssens wijst de hypotheekrente aan als de belangrijkste variabele die de vastgoedprijzen ook in de toekomst zal sturen. Hoe lager de rente, hoe meer de lener maandelijks kan afbetalen. “Het is de maandelijkse aflossing die cruciaal is voor de evolutie van de prijzen. Een daling met 1 procent van de rente is al snel goed voor een stijging met 10 procent van de woningprijs”, zegt Vastmans.

Einde van de vette jaren

Dat de Belgische woningprijzen al sinds de jaren tachtig vrijwel onafgebroken stijgen, hoeft volgens de specialisten helemaal niet te betekenen dat de prijzen plots naar beneden zullen duiken. “De woningprijzen stijgen al sinds de jaren tachtig, maar toen was er van de euro nog geen sprake en moesten huishoudens aan 14 procent lenen”, zegt Vastmans. “De huidige prijsstructuren op de woningmarkt liggen sinds 1983 bijna perfect in lijn met de evolutie van de koopkracht, de inflatie en de rentetarieven”, zegt Janssens.

Een crash staat volgens de meeste Belgische vastgoedspecialisten niet meteen in de sterren geschreven. Maar de vette jaren lijken voorbij. “Ik verwacht geen belangrijke neerwaartse correctie in België”, zegt Julien Manceaux, vastgoedspecialist van ING België. “Maar de prijsstijgingen zullen de komende jaren wel kleiner zijn dan de voorbije jaren. De gunstige impact van de rente en fiscaliteit zal immers wegvallen. En dat waren twee belangrijke factoren van het laatste decennium.”

De meeste economen gaan ervan uit dat de Europese Centrale Bank (ECB) vanaf eind volgend jaar haar richtinggevende basisrente, vandaag 1 procent, stelselmatig zal optrekken. “Als de rente stijgt, kan verwacht worden dat de woningprijzen gaan dalen of niet meer gaan stijgen”, zegt Vastmans. Philippe Janssens van Stadim: “Alles hangt grotendeels af van hoe de reële rente, het verschil tussen de rente en de inflatie, zal evolueren. Maar prijsstijgingen van 8 procent per jaar: vergeet het.”

Meer over

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234