Woensdag 06/07/2022

Vastgoedverkoop overheid is doodlopend straatje

De uitverkoop van overheidsgebouwen gaat onverminderd door, zo heeft het begrotingsconclaaf deze week beslist. De paarse regering haalt daarmee alweer inkomsten binnen op korte termijn en schuift eens te meer de oplopende huurlasten door naar de volgende generatie.

Door Georges Timmerman

De naam Frank Zweegers zegt u hoogstwaarschijnlijk niets. Toch is die relatief onbekende Nederbelg een van de belangrijkste spelers op de Brusselse vastgoedmarkt. De voorbije jaren werd zijn groep Breevast immers eigenaar van zowel de Financietoren als het Rijksadministratief Centrum, twee vastgoedmastodonten in het centrum van de hoofdstad. Zweegers is een goede bekende van VLD-politicus Jaak Gabriëls en zit in een select netwerk van topinvesteerders, waartoe ook Dirk-Jan Paarlberg (een zakenpartner van de vermoorde onderwereldbankier Willem Endstra) en Maurice De Prins (de vroegere baas van het failliete Superclub) behoren.

De vastgoedmagnaat staat op nummer 93 in de laatste top 500 van rijkste Nederlanders, opgesteld door het zakenblad Quote. "Hoewel zijn met champagne overgoten levensstijl anders doet vermoeden, behoort Zweegers strikt genomen niet tot de nouveaux riches", weet het blad. "Zijn familie verdiende decennia geleden al een fijn kapitaal met de fabricage van tractoren en andere landbouwmachines. Maar terwijl zijn familieleden al tevreden waren met hun status als rijkste clan van Geldrop, wilde Frank meer: 'Nederland is iets te klein voor me.' Met wilde investeringen op de beurs en in het vastgoed bouwde hij een fabelachtig vermogen op. Hoeveel miljoen Zweegers precies waard is, is onduidelijk. 'Mijn naam zul je niet snel tegenkomen', vertelde hij vorig jaar. In ieder geval is het genoeg om een decadent jetsetleven te leiden in Londen, België en Monaco, waar hij afwisselend woont."

Wie eveneens beter werd van de vastgoedverkopen van de federale overheid zijn Eric Verbeeck en Dirk Cavens. Verbeeck is de voormalige topman van de Wilrijkse bouwgroep Interbuild en bestuurder van De Persgroep. Cavens, ex-zakenpartner van Koen Blijweert en Maurice De Velder, is actief als vastgoedmakelaar. Samen kochten beide heren het Gebouw Lex aan de Wetstraat 61-65, op wandelafstand van het Berlaymontgebouw. Dat gebeurde via de firma's Landsbeeck (het vroegere Kairos, de bouwpromotor van Verbeeck) en Kempense Vastgoed- en Holdingmaatschappij (KVH), het vehikel van Cavens en diens echtgenote Kristine Van Hool, dochter van de autobussenfabrikant in Lier. Dezelfde firma's kochten ook de Tour Albert in Charleroi en een kleiner overheidsgebouw in de Belliardstraat.

Toch is dat alles peanuts in vergelijking met het werk van de echt grote jongens. Befimmo bijvoorbeeld kocht het Poelaertgebouw, zeer goed gelegen recht tegenover het Brusselse justitiepaleis. Die onderneming, met Fortis als hoofdaandeelhouder, is de tweede grootste vastgoedbevak van het land. Tot voor kort behoorden Alain en Patrick De Pauw, de zonen van de legendarische Brusselse vastgoedtycoon Charly De Pauw, tot de aandeelhouders van Befimmo.

De allergrootste vastgoedinvesteerder van het land is evenwel Cofinimmo, dat onder meer eigenaar werd van het Egmont 1-gebouw, achter het Koninklijk Paleis, en het aanpalende Egmont 2-terrein. Deze beursgenoteerde vastgoedbelegger ontstond uit het pensioenfonds van Tractebel en had in haar beginperiode de Brusselse vastgoedynastie Blaton als aandeelhouder.

De families Blaton en De Pauw maaken fortuin in de jaren zestig en zeventig, in het zog van de christendemocratische politicus Paul Vanden Boeynants. De club van VDB bulldozerde onder andere de Brusselse Noordwijk plat, om plaats te maken voor het megalomane project World Trade Center. Uiteindelijk verrezen er maar drie WTC-torens. De gevolgen daarvan worden tot vandaag betaald door de belastingbetaler, want de torens zijn hoofdzakelijk bevolkt door overheidsbedrijven en administraties. Eind vorig jaar nog betaalde De Post 20 miljoen euro aan de schatkist in ruil voor de overname door de overheid van het huurcontract dat De Post betaalde voor de WTC II-toren.

"Op het eerste gezicht niets mis mee", zegt Kamerlid Servais Verherstraeten (CD&V). "Niets is echter minder waar. Uit een behoeftestudie van de Regie der Gebouwen bleek immers dat er geen enkele vraag was naar extra ruimte. Het advies van de Inspectie van Financiën was ronduit vernietigend en sprak van een kostenplaatje op lange termijn van 60 miljoen euro in ruil voor de eenmalige opbrengst van 20 miljoen. Eigen berekeningen wijzen eveneens op het absoluut onverantwoorde karakter van de operatie. De jaarlijkse huurprijs van het tienjarige huurcontract bedraagt 9,3 miljoen euro. Wanneer we rekening houden met een jaarlijke indexering van de huur van 1,5 procent en een actualisatie uitvoeren tegen 4 procent, dan zal de huur van het WTC II-gebouw een extra kost betekenen van ruim 72 miljoen euro."

In de laatste rechte lijn naar de opmaak van de begroting 2006 ging het bijna mis. De regering wou een pakket van zeventig overheidsgebouwen in een beleggingscertificaat of vastgoedbevak onderbrengen, in samenwerking met Cofinimmo. De operatie moest de staat 593 miljoen euro opleveren. Maar de Raad van State stak daar een stokje voor, na een klacht van Axa Real Estate en Befimmo, twee concurrenten van Cofinimmo. Het rechtscollege struikelde over de gebrekkige motivatie bij de keuze van de privépartner en schorste de beslissing. Foutje van de externe adviseur. Minister van Financiën Didier Reynders (MR) bedacht echter een listige kunstgreep. De gebouwen die hij in de bevak wou stoppen, worden tijdelijk verkocht aan de Federale Participatie- en Investeringsmaatschappij (FPIM). Later start de regering dan opnieuw de procedure om een vastgoedbevak op te zetten. Op die manier zijn de 593 miljoen binnen, al moet overheidsbedrijf FPIM er wel een lening voor aangaan.

Ook volgend jaar dendert de uitverkoop van gebouwen onverminderd voort. "De regering is van oordeel dat vanuit efficiëntieoverwegingen het beheer van bepaalde overheidsgebouwen het best kan gebeuren door professionele bedrijven die op de vastgoedmarkt actief zijn", stelt minister Freya Van den Bossche (sp.a) in een recente nota over de begrotingsopmaak 2007. "Vandaar dat ervoor geopteerd kan worden om via een publiek-private samenwerking het rationeel beheer van de overheidsgebouwen nog te versterken. Daarnaast kunnen op individuele basis terreinen of gebouwen verkocht worden in de markt." In 2007 rekent de regering opnieuw op een opbrengst van 600 miljoen euro.

Omdat de paarse regeringen al sinds 2000 systematisch bezig zijn met de verkoop van gebouwen of het opzetten van sale-and-lease-backconstructies komen stilaan de meer gevoelige panden in het vizier, zoals justitiepaleizen, gevangenissen en musea. In regeringskringen circuleert een vertrouwelijke lijst van gebouwen die nog in de etalage kunnen worden gezet. Reynders wil nog niet zeggen over welke panden het precies gaat, behalve dat het toch meestal kantoorgebouwen zijn. Musea of gevangenissen komen (nog) niet in aanmerking voor privatisering.

Trends meldt deze week dat Serge Fautré, de CEO van Cofinimmo, bijzonder hoog aangeschreven staat bij minister Reynders "omdat Cofinimmo interesse heeft voor het beheer van gevangenissen die gebouwd zullen worden. De minister hoopt met dit dossier te scoren in de volgende regering en pleit al een tijd voor de privatisering van de bouw, het beheer en de 'hotelfunctie' (niet de bewaking) van gevangenissen."

De verkoop van overheidsgebouwen is al jaren het mikpunt van vlijmscherpe kritiek, niet alleen van oppositiepartij CD&V maar ook van de Regie der Gebouwen en van het Rekenhof. "Met het oog op de begrotingsdoelstellingen worden onze kroonjuwelen verkocht", luidt het bij de Regie. Een in augustus gepubliceerd rapport van het Rekenhof met als titel Verkoop van vastgoed door de Regie der Gebouwen stelt dat de overhaaste verkoop uitsluitend dient om de opeenvolgende begrotingen uit de rode cijfers te houden en niet, zoals de regering volhoudt, met het oog op een beter onderhoud en dus een betere werkomgeving voor de federale ambtenaren. De beleidsbeslissing was onvoldoende onderbouwd, het parlement werd buitenspel gezet en onvoldoende geïnformeerd over de beslissing en de budgettaire gevolgen ervan.

Terwijl de betrokken vastgoedpromotoren zich in de handen wrijven over de fraaie opbrengsten en zich verzekerd weten van een vast rendement op hun belegging, slaat de overheid een modderfiguur als vastgoedmakelaar. De panden werden vaak te goedkoop verkocht en moesten in vele gevallen voor te veel geld weer worden teruggehuurd. De selectie van de verkochte gebouwen was niet gebaseerd op duidelijke criteria. De schattingsprocedure verliep slordig, vaak doordat de gebouwen op een drafje werden verkocht.

Concreet betekende dat bijvoorbeeld voor de Financietoren dat het bevoegde aankoopcomité van het ministerie van Financiën niet in staat was om een raming van de verkoopwaarde te maken, omdat het comité geen informatie had over de voorwaarden waaronder het gebouw in de toekomst zou worden gehuurd. Op verzoek van Rik Daems (VLD), destijds de bevoegde minister, moest de Financietoren voor 297 miljoen euro worden verkocht. Uiteindelijk werd Breevast eigenaar voor slechts 276,5 miljoen euro, de koper moet wel op eigen kosten het asbest opruimen. De staat huurt het gebouw voor een termijn van 32 jaar a rato van 24 miljoen euro per jaar, wat een totale huurlast van 829 miljoen euro betekent. Zweegers hoor je niet mopperen.

In het geval van het Rijksadministratief Centrum (RAC), dat eveneens werd verkocht aan Breevast, werd de oorspronkelijke raming van 74 miljoen euro eerst verlaagd tot 70 miljoen en vervolgens tot 50 miljoen euro. "De raming werd tot 50 miljoen gereduceerd met als motivering dat besloten werd het gebouw slechts voor een korte periode opnieuw te huren", noteert het Rekenhof. "Uiteindelijk bedroeg het hoogste bod, na onderhandeling, slechts 27,1 miljoen euro, waarvoor het gebouw ook verkocht werd." De overheid huurt een deel van het RAC terug voor een periode van zes jaar tegen een huurprijs van 10,2 miljoen per jaar, wat een totale huurlast oplevert van 61,5 miljoen euro. Ook hier heeft Zweegers geen slechte zaak gedaan.

Kamerlid Verherstraeten heeft het keurig uitgerekend. Tussen 2001 en 2005 heeft de federale overheid 48 gebouwen of in totaal meer dan een miljoen vierkante meter onderhands verkocht voor een totaalbedrag van 973 miljoen euro. Behalve om het kasteel van Argenteuil, drie verkommerde vakantiecentra en een historisch pand in Gent ging het vooral om kantoorgebouwen. Het grootste deel ervan werd onmiddellijk na de verkoop voor een langere periode van minimaal negen jaar opnieuw gehuurd, via een sale-and-lease-backformule. De extra totale huurlast als gevolg van die verkopen bedraagt volgens Verherstraeten minstens 1,6 miljard euro of een jaarlijks bedrag van 75 miljoen euro. Let wel: zonder indexering of extra huurkosten zoals voorheffing en belastingen. De begrotingen mogen dan in evenwicht zijn, op lange termijn veroorzaakt de uitverkoop een extra uitgave van meer dan een half tot een miljard euro. De kater is voor later.

"Welk modaal gezin verkoopt nu zijn huis aan de vooravond van zijn pensioen, of als het weet dat er zware kosten voor een verblijf in een rusthuis zitten aan te komen?", vraagt Verherstraeten zich af. "Niemand toch. De regering wel. Zij gaat voor kort geldgewin, en dat dreigt op termijn faliekant uit te draaien."

Welk gezin verkoopt nu zijn huis aan de vooravond van zijn pensioen, of als het weet dat er zware kosten voor een verblijf in een rusthuis zitten aan te komen? Niemand toch. De regering wel

Meer over

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234