Woensdag 26/01/2022

AchtergrondWoon-zorgsector

Zo werkt pervers samenspel tussen vastgoedfondsen en zorggroepen in woon-zorgsector

Home Keiheuvel in Balen, waar het allemaal begon voor de familie Van den Brande, heet nu Orelia Keiheuvel. Beeld Tine Schoemaker
Home Keiheuvel in Balen, waar het allemaal begon voor de familie Van den Brande, heet nu Orelia Keiheuvel.Beeld Tine Schoemaker

Wie denkt dat het in het rusthuis van oma en opa louter om goede zorgen en lekker eten draait, heeft het fout. De ouderenzorg is in de loop der jaren uitgegroeid tot een miljardenbusiness. De ontwikkeling van Armonea illustreert dit. In veertig jaar tijd groeide de zorggroep uit van een rusthuis in Balen naar 138 zorgsites in België, Duitsland en Spanje.

Cathy Galle en Dimitri Thijskens

Gilberte Van Beveren is een sociaal geëngageerde vrouw. Ze werkt in de jaren zeventig van de vorige eeuw als verpleegster in Boechout. Op een bepaalde dag blijkt er geen plaats meer te zijn voor een patiënt, en dus besluit ze om die thuis te verzorgen en onderdak te geven. Maar die ene patiënt worden er al snel meerdere.

De patiënten maken echt deel uit van het gezin Van den Brande. Van Beveren legt haar kinderen samen op één kamer en geeft hun kamers aan de patiënten. Die zitten ook gewoon mee aan de steeds ruimer wordende keukentafel.

Maar eind jaren zeventig wordt dit soort thuisopvang wettelijk aan banden gelegd. Dus neemt de weduwe in 1979 een woon-zorgcentrum over: Home Keiheuvel in Balen. En al snel komen er een paar andere rusthuizen bij in onder andere Beerse, Brasschaat, Geel en Merksplas.

Het wordt een echte family business, waarbij de zonen Lode, Peter, Dirk en Jan Van den Brande mee worden ingeschakeld om alles in goede banen te leiden. En waar moeder Gilberte het verzorgende aspect voor haar rekening neemt, heeft Lode vooral een zakelijke neus. Hij ziet al snel in dat er geld te verdienen valt aan de ouderenzorg. Stilaan neemt hun bedrijf, Palmyra Brands – niet enkel een van de oudste handelssteden in Syrië, maar ook een verwijzing naar Palmir, de tweede naam van de moeder des huizes – steeds meer rusthuizen over in de Kempen en omgeving.

Als bij de eeuwwisseling een tekort aan rusthuisbedden dreigt, springt Palmyra Brands in het gat. Het sluit in 2008 een joint venture af met Restel Résidences, de woon-zorgcentra van de steenrijke families De Mévius en De Spoelbergh. Met een vermogen van respectievelijk 6,8 miljard en 3,4 miljard euro staan ze op de vierde en vijfde plaats in de ranking van de 200 rijkste Belgen, die economisch journalist Ludwig Verduyn bijhoudt – de familie Van den Brande staat op de 158ste plaats met 138 miljoen euro. De Mévius en De Spoelbergh maakten vooral fortuin met de brouwerij AB Inbev, geld dat zij nu investeren in tal van andere projecten via hun investeringsmaatschappij Verlinvest. Zij kochten de Restel-rusthuizen in 2004 van vader Jean Van Milders (oud-voorzitter van voetbalclub AA Gent) en diens dochter Isabel.

Duivelse combine

Het nieuwe bedrijf krijgt in 2008 de naam Armonea, afgeleid van harmonie. Het heeft intussen de nodige expertise en heel wat voorafgaande vergunningen – garantiebewijzen, zeg maar – om nieuwe woon-zorgcentra te mogen bouwen. Alleen beschikt het niet over het nodige kapitaal om de gebouwen in sneltreinvaart op te trekken. Daaraan wordt een mouw gepast wanneer de vastgoedfondsen, beursgenoteerde bedrijven die genieten van een speciaal fiscaal regime als ze zich aan specifieke regels houden, steeds meer interesse krijgen in de ouderenzorg. De kantorenmarkt, waarop ze vroeger focusten, is intussen helemaal verzadigd. En die combinatie blijkt een financieel schot in de roos.

Vastgoedvennootschappen zoals Aedifica en Cofinimmo kopen het vastgoed van de woon-zorgcentra – de gebouwen en omliggende terreinen – over van de familie Van den Brande, die dat geld in een eigen holdingvennootschap laat binnenstromen. Een projectontwikkelaar pikt soms nog meer dan 20 procent van de taart mee.

Deze vastgoedvennootschappen willen de zorg niet zelf voor hun rekening nemen en daarom worden de gebouwen meteen opnieuw aan het woon-zorgcentrum verhuurd. Dat leidt tot een vreemde situatie, zoals ook duidelijk wordt uit documenten die De Morgen kon inkijken over de verkoop van een woon-zorgcentrum een tiental jaar geleden. Uit het mailverkeer tussen de verschillende partijen blijkt dat er helemaal niet over de verkoopprijs en/of de huurprijs van het woon-zorgcentrum in kwestie wordt onderhandeld. In een normale commerciële context zou een woon-zorggroep als Armonea proberen om die prijs zoveel mogelijk te drukken. Daartegenover staat het vastgoedfonds, dat zoveel mogelijk in de wacht wil slepen. Maar omdat de verkoopprijs naar de derde hond in het spel gaat – de persoonlijke vennootschap van de familie Van den Brande –, is het logisch dat een hogere verkoopprijs en dus hogere huurgelden in het belang van Van den Brande en de vastgoedspelers is. En het is het woon-zorgcentrum dat opdraait voor de hoge huur.

Maar dat is toch ook ten nadele van de familie Van den Brande, zult u zich misschien terecht afvragen: zij is immers voor 50 procent eigenaar van Armonea. Dat klopt, behalve als ze op dat moment al weet dat ze Armonea op korte termijn zal verkopen.

Die manier van onderhandelen – of beter niet onderhandelen – kan ertoe leiden dat de waarde van deze gebouwen intussen kunstmatig hoog ligt en dat er een soort van vastgoedbubbel is ontstaan. Waarbij de waarde die op de gebouwen is geplakt niet meer strookt met de realiteit. Het huurgeld dat de vastgoedfondsen aanrekenen, wordt immers berekend op basis van de winstmarges van de woon-zorgcentra. Het is alsof er bij de verhuur van uw appartement of woning enkel wordt gekeken naar uw inkomen om de huurprijs te bepalen en niet naar de staat van het gebouw.

Voor deze vastgoedvennootschappen zijn de huurgelden die binnenstromen ook pure winst. Door het soort contracten dat zij afsluiten, moeten zij de kosten van eventuele renovaties immers niet dragen. Zo ontstaat een pervers samenspel tussen vastgoedfondsen en zorggroepen, waarbij een normale marktwerking naar de achtergrond verschuift. De woon-zorgcentra en de oudjes worden op die manier het kind van de rekening. En de zorg voor de ouderen en of die kwalitatief is, verschuift zo enigszins naar de achtergrond.

Verkoop aan Frankrijk

Hoe meer rusthuizen ze in handen krijgen, hoe meer macht deze spelers gaandeweg verwerven in de ouderenzorg. Door een bezettingsgraad van bijna honderd procent hebben mensen die een woon-zorgcentrum zoeken immers weinig keuze. Ze moeten gaan waar er plaats is en kunnen niet veel eisen stellen aan de zorgkwaliteit. Om te voorkomen dat de ligdagprijzen te veel de pan uit swingen, moet de overheid de gaten dichtrijden met steeds hogere forfaits.

En zo werden de grote zorggroepen almaar agressiever in de overname van bestaande rusthuizen. De markt raakte immers verzadigd en er moest snel gehandeld worden. Armonea slaagde erin om tegen 2019 een imperium uit te bouwen van 138 zorgsites (86 in België, 17 in Duitsland en 35 in Spanje) en 29 dagverzorgingscentra. Het botste zo stilaan wel tegen zijn limieten, zeker in België. Rusthuizen bijbouwen kon niet meer. Daarvan waren er voorlopig voldoende en dus werden er al enkele jaren geen vergunningen meer toegekend. En de commerciële rusthuizen waren intussen bijna allemaal in handen van grote spelers. Dus werd er beslist om het volledige zorgbedrijf twee jaar geleden te verkopen aan het Franse Colisée.

Verschillende bronnen melden dat er 550 miljoen euro werd neergeteld en dat de Van den Brandes 64 miljoen euro meerwaarde konden incasseren, waarop in België geen belastingen betaald moeten worden. Ook kregen ze nog 7 procent aandelen in Colisée. Amper één jaar later gaat Colisée over in de handen van het Zweedse EQT, het investeringsfonds rond de familie Wallenberg. Afstammeling Raoul Wallenberg – intussen overleden – zal misschien wel een belletje doen rinkelen: hij redde tijdens de Tweede Wereldoorlog tienduizenden joden uit handen van de nazi’s. Het aandelenpakket van de familie Vanden Brande is intussen al 84 miljoen euro waard. Het toont aan dat de strategie van het snelle kopen en verkopen van woon-zorgcentra loont. Op de werking van de zorgcentra zelf kan toch weinig geld verdiend worden.

null Beeld Tine Schoemaker
Beeld Tine Schoemaker

“Het grote risico is dat de waarde van deze bedrijven steeds hoger wordt opgepompt omdat de waarde van het vastgoed niet meer met de realiteit overeenstemt”, zegt financieel adviseur Kris Cuyvers, die zelf jarenlang in de sector actief was. “Zolang de bezettingsgraad tegen de honderd procent ligt, blijft men gewoon verder doen en is er weinig risico. Maar wat als er iets onverwachts gebeurt en dat zakt naar minder dan negentig procent? Dan dreigt er een domino-effect: de rusthuizen kunnen aan de vastgoedfondsen hun huurgeld niet meer betalen, zodat deze de waardering van heel wat gebouwen naar beneden zullen moeten bijstellen. Hun vastgoedportfolio blijkt zo plots veel minder waard.”

Cuyvers ziet een parallel met de bankencrisis uit 2008. “Iedereen doet maar voort alsof er niks aan de hand is, het orkest op de Titanic blijft gewoon verder spelen. Ze weten toch dat het de overheid zal zijn die deze bedrijven zal moeten rechthouden met extra belastinggeld indien dat nodig zou blijken. Die kan zich niet permitteren om de woon-zorgcentra over de kop te laten gaan. Dan belanden heel wat oudjes op straat. Deze grote zorggroepen zijn too big to fail geworden.”

Tweede poging

De familie Van den Brande heeft intussen zijn schaapjes op het droge: na de verkoop van Armonea heeft ze al een eerste keer kunnen cashen. Geld waarvan ze dus al zeker zijn. Maar ze heeft blijkbaar toch nog vertrouwen in de toekomst. Want Palmyra Brands, de persoonlijke vennootschap van de familie Van den Brande, is intussen begonnen met een nieuwe zorggroep: Orelia. Het telt een bescheiden veertien woon-zorgcentra en groepen van assistentiewoningen voor ongeveer 900 residenten. Met daarbij nog steeds Home Keiheuvel in Balen – waar het allemaal begon – met 59 woon-zorgkamers en 35 assistentiewoningen.

Ook hier wordt weer volgens het vertrouwde concept gewerkt: de investering in het vastgoed van zes rusthuizen werd overgelaten aan Cofinimmo, in ruil voor aandelen in het vastgoedfonds. Palmyra nam ook Aperi over, een kleine specialist in digitale communicatiesystemen voor rust- en ziekenhuizen. De automatisering van alle processen in woon-zorgcentra is dan ook in volle ontwikkeling om nog meer efficiëntiewinsten te boeken.

Of de kopie (Orelia) beter zal boeren dan het origineel (Armonea) zal nog moeten blijken. Van den Brande staat in ieder geval klaar om bij een openstelling van de publieke ouderenzorg via het Vlaams decreet – dat op korte termijn gestemd wordt – toe te slaan. Hij ontkende in een interview met Trends dat het de bedoeling is om met Orelia fors te groeien: “De tijdgeest is anders en het is een erg gesloten markt. Armonea is organisch kunnen groeien, vooral via greenfieldontwikkeling, het bouwen van nieuwe rusthuizen. Dat is nu bijna niet meer mogelijk.”

Maar of we dat al te letterlijk moeten nemen is maar de vraag. In datzelfde interview ontkende hij ook dat Armonea te koop stond: “Wij hebben altijd gezegd dat we aandeelhouder zijn voor de lange termijn. Ik zie niet in waarom dat zou veranderen. Dit is onze natuurlijke habitat. Er zijn altijd wel gesprekken met de een of de ander, ook nu. Maar Armonea staat niet te koop.” Dat interview werd gepubliceerd op 14 februari 2019. Amper vier dagen later werd de overname door het Franse Colisée geofficialiseerd.

En de anderen? Meer van hetzelfde

Dezelfde manier van werken wordt nu ook gebruikt bij de andere woon-zorggroepen op de markt, met vooral een Franse dominantie: zo veel mogelijk groei is de boodschap. Senior Living Group, dat in 2004 opgericht werd door het private equity-fonds Waterland – vooral bekend als mede-investeerder in het Omega Pharma van Marc Coucke –, kwam al in 2013 in Franse handen toen het verkocht werd aan Korian. De derde grote speler op de Belgische markt van de wzc’s is Orpea, dat in 1989 werd opgericht door de Franse neuropsychiater Jean-Claude Marian. Die trok al snel over de grenzen en bouwde ook in België een groot netwerk uit. Het maakte in 2002 zelfs zijn introductie op de beurs met intussen al een beurswaarde van 6 miljard euro. Het is in die zin een vreemde eend in de bijt omdat het zijn zorg en vastgoed in eigen beheer houdt.

Andere spelers, die in dit systeem ontzettend veel geld verdienen, zijn de vastgoedfondsen. Die zijn in handen van een grote verzameling aan vooral institutionele beleggers. Opvallend is wel dat het Amerikaanse Blackrock, het grootste investeringsfonds ter wereld met een beheerd vermogen van 7.500 miljard euro, de belangrijkste aandeelhouder is bij zowel Aedifica en Cofinimmo met iets meer dan 5 procent van de aandelen. Ook zij moeten dus gezien hebben dat dit een risicoloze belegging is, die toch voor een hoog rendement zorgt.

En dus profiteren de CEO’s van deze vastgoedfondsen mee van de groei. “Nochtans moeten zij weinig moeite doen”, zegt Cuyvers. “Zij hebben bepaalde wiskundige modellen die zij volgen met gedetailleerde Excel-bestanden, zij moeten weinig over de verkoop van de gebouwen onderhandelen. Alle partijen hebben er voordeel bij dat die waarde zo hoog mogelijk wordt opgepompt.”

Meer over

Nu belangrijker dan ooit: steun kwaliteitsjournalistiek.

Neem een abonnement op De Morgen


Op alle artikelen, foto's en video's op demorgen.be rust auteursrecht. Deeplinken kan, maar dan zonder dat onze content in een nieuw frame op uw website verschijnt. Graag enkel de titel van onze website en de titel van het artikel vermelden in de link. Indien u teksten, foto's of video's op een andere manier wenst over te nemen, mail dan naar info@demorgen.be.
DPG Media nv – Mediaplein 1, 2018 Antwerpen – RPR Antwerpen nr. 0432.306.234